عقد الإيجار وتسجيل العنوان

تنبيهات مهمة

• يُحدَّد بدل الإيجار في عقود الإيجار بين المقيمين في تركيا بالليرة التركية كقاعدة عامة؛ وتبقى محفوظة الاستثناءات التي تحددها وزارة الخزانة والمالية، ومنها العقود التي يكون المستأجر فيها مقيماً في تركيا ولا يحمل الجنسية التركية (القرار رقم 32، م.4/ز؛ البلاغ رقم 2008-32/34، م.8). ولا يقيّم هذا الموقع ما إذا كان عقد بعينه يدخل في الاستثناء.

ما تجدونه في هذه الصفحة

• قائمة عامة بالعناصر التي ينبغي أن يتضمنها عقد الإيجار
• خطوات تسجيل العنوان وقائمة المستندات

قائمة التحقق والدليل المعروضان في هذه الصفحة، ويمكنكم طباعتهما من المتصفح. لا يُنتَج نموذج رسمي معبّأ ولا عريضة مخصصة ولا تقييم لحالتكم.

المستندات المطلوبة

1. عقد إيجار المسكن

   من أين تُستخرج: المؤجّر والمستأجر (طرفا العقد). يُنظّم المؤجّر والمستأجر العقد ويوقّعانه معًا. وأبرز موضوعات الإيجار التي ينظّمها قانون الالتزامات التركي: العين المؤجَّرة وبدل الإيجار (م.299)، والمدة (م.300)، وموعد التسليم وصلاحية العين للاستعمال المتفق عليه (م.301)، والتزامات التأمين الإلزامي والضرائب ونحوها المتعلقة بالعين المؤجَّرة (م.302)، والنفقات الإضافية (م.303)، ووقت الدفع (م.314)، والحد الأعلى للتأمين (م.342)، وزيادة بدل الإيجار في فترات التجديد (م.344)، وأنه لا يجوز في إيجار المساكن فرض التزام دفع على المستأجر غير بدل الإيجار والنفقات الإضافية (م.346)، وضرورة أن يكون إشعار الفسخ كتابيًا (م.348). وبين الأشخاص المقيمين في تركيا لا يجوز تحديد بدل الإيجار بعملة أجنبية أو ربطه بها إلا في الحالات التي تحددها الوزارة (القرار رقم 32، م.4/ز)؛ ومن الاستثناءات التي حددتها الوزارة عقود إيجار العقارات التي يكون المستأجر فيها مقيماً في تركيا ولا يحمل الجنسية التركية (البلاغ رقم 2008-32/34، م.8/3).

   الشكل المطلوب: نص عقد مكتوب يوقّعه الطرفان.

2. نسخة العقد المصدّقة من كاتب العدل (لطلب الإقامة)

   من أين تُستخرج: مكتب كاتب العدل (نوتر). وفق شروحات إدارة الهجرة الخاصة بطلبات الإقامة الإلكترونية (e-İkamet)، إذا كانت الإقامة في تركيا بموجب عقد إيجار فتُرفق بمستندات الطلب نسخة من العقد مصدّقة من كاتب العدل. يتم التصديق لدى مكتب كاتب عدل، ويبيّن المكتب شروط الإجراء ورسمه إن وُجد (لا يذكر الموقع الرسمي رسمًا).

   الشكل المطلوب: نسخة من العقد مصدّقة من كاتب العدل.

3. جواز السفر (وثيقة هوية بصورة)

   من أين تُستخرج: الجهات المختصة في بلد الجنسية (مثل القنصلية). يُطلب عند الإخطار بالعنوان مستند يثبت الهوية، ويُعدّ جواز السفر من وثائق الهوية المصوّرة المقبولة (توجيهات تطبيق نظام تسجيل العناوين، م.14). ويتم تجديد الجواز لدى سلطات بلدكم.

   الشكل المطلوب: وثيقة هوية مصوّرة.

4. وثيقة الإقامة (بطاقة الإقامة)

   من أين تُستخرج: مديرية إدارة الهجرة في الولاية (رئاسة إدارة الهجرة). يُقدَّم الطلب إلكترونيًا عبر نظام e-İkamet (e-ikamet.goc.gov.tr)، ثم يُراجَع في يوم الموعد المختار مديرية إدارة الهجرة في الولاية مع المستندات المطلوبة؛ وإذا قُبل الطلب تُرسل البطاقة إلى العنوان المصرّح به (الأسئلة الشائعة على goc.gov.tr). لا يُدفع رسم مقابل الموعد، أما رسم الإقامة (harç) وبدل الوثيقة فيُدفعان بشكل منفصل، وتظهر المبالغ الحالية على goc.gov.tr.

   الشكل المطلوب: بطاقة/وثيقة الإقامة.

5. رقم الهوية للأجانب (YKN)

   من أين تُستخرج: وزارة الداخلية – المديرية العامة للنفوس والجنسية / رئاسة إدارة الهجرة. بموجب المادة 8 من القانون رقم 5490 تختص الوزارة بمنح رقم هوية للأجانب الداخلين في نطاق القانون رقم 6458. ويمكن الاستعلام عن الرقم عبر خدمة "Yabancı Kimlik No Sorgulama" لدى مديرية النفوس (tckimlik.nvi.gov.tr). ويُكتب رقم هوية الأجانب في نموذج إعلان العنوان في الخانة المخصصة للرقم الوطني التركي.

   الشكل المطلوب: رقم.

6. نموذج إعلان العنوان (النموذج A)

   من أين تُستخرج: المديرية العامة للنفوس والجنسية / مديرية النفوس في القضاء (nüfus müdürlüğü). يمكن الحصول على النموذج من موقع nvi.gov.tr أو من مديريات النفوس (التوجيهات م.11). وإذا أعدّ الموظف الإخطار إلكترونيًا بناءً على إفادة الشخص الشفهية فتُطبع نسخة ويوقّع عليها (التوجيهات م.14/3). الحقول الإلزامية: رقم الهوية والاسم واللقب وتاريخ الإعلان والتوقيع وبيانات العنوان وتاريخ الانتقال إلى العنوان المعلَن (التوجيهات م.12).

   الشكل المطلوب: النموذج (A)؛ ورقيًا أو مطبوعًا يُعدّه الموظف إلكترونيًا ويوقَّع عليه.

7. مستند يؤكد العنوان (عقد اشتراك/فاتورة أو مستند موقّع)

   من أين تُستخرج: الجهة المزوِّدة لاشتراك مخصّص للعنوان؛ وعند الحاجة مالك المسكن أو إدارة المجمّع/العمارة أو المختار. وفق مديرية النفوس، عند إعلان العنوان في مسكن خالٍ أو في مسكن فيه مقيمون مسجَّلون تُطلب مستندات تؤكد الإخطار: عقد اشتراك أو فاتورة لأحد الاشتراكات المخصّصة للعنوان، مثل الكهرباء أو الماء أو الغاز الطبيعي أو الهاتف الثابت أو الإنترنت الثابت. وعند الحاجة قد تُطلب مستندات موقّعة من مالك المسكن المستقل أو إدارة المجمّع/العمارة أو مسؤول السكن الوظيفي أو المختار. ولا تذكر صفحة مديرية النفوس ما إذا كان عقد الإيجار مقبولًا لهذا الغرض.

   الشكل المطلوب: عقد اشتراك أو فاتورة؛ أو إفادة موقّعة.

8. شهادة محل الإقامة (yerleşim yeri / ikametgâh)

   من أين تُستخرج: مديرية النفوس في القضاء؛ turkiye.gov.tr (البوابة الإلكترونية e-Devlet). وفق مديرية النفوس يمكن الحصول على وثيقة محل الإقامة والعنوان الآخر من مديريات النفوس في الأقضية أو من مكاتب المختارين المرتبطة بنظام مشاركة الهوية أو من turkiye.gov.tr. تسجّلون الدخول إلى e-Devlet بأنفسكم، ولا تعطوا كلمة المرور أو رموز التحقق لأي شخص. ولا تبيّن صفحة مديرية النفوس بشكل مستقل ما إذا كان المستخدمون الأجانب يستطيعون الحصول على هذه الوثيقة من e-Devlet.

   الشكل المطلوب: شهادة؛ مدة صلاحيتها 30 يومًا من تاريخ إصدارها (التوجيهات م.23/5).

الخطوات

1. تحقّقوا من عملة بدل الإيجار: ففي عقود الإيجار بين الأشخاص الذين لهم محل إقامة قانوني في تركيا لا يجوز تحديد البدل بعملة أجنبية أو ربطه بها إلا في الحالات التي تحددها الوزارة (القرار رقم 32، م.2/ب وم.4/ز). ومن الاستثناءات التي حددتها الوزارة عقود إيجار العقارات التي يكون المستأجر فيها مقيماً في تركيا دون رابطة جنسية مع الجمهورية التركية، إذ يجوز فيها تحديد البدل بعملة أجنبية أو ربطه بها (البلاغ رقم 2008-32/34، م.8/3، بصيغته المعدَّلة في الجريدة الرسمية 16.11.2018/30597). ولا تقيّم هذه الصفحة ما إذا كان عقد بعينه يدخل في هذا الاستثناء؛ ويُرجع إلى البلاغات والإعلانات ذات الصلة الصادرة عن وزارة الخزانة والمالية.
2. اقرؤوا نص عقد الإيجار وانظروا هل ترد فيه الموضوعات التي ينظّمها قانون الالتزامات التركي (العين المؤجّرة وبدل الإيجار، والمدة، والتسليم، والنفقات الإضافية، ووقت الدفع، والتأمين، وزيادة الإيجار، وإشعار الفسخ)؛ ولا يجوز في إيجار المساكن فرض التزام دفع على المستأجر غير بدل الإيجار والنفقات الإضافية (م.346). والمواد ذات الصلة منشورة على mevzuat.gov.tr (م.299 وما بعدها). ويجب إثبات تحصيل ودفع بدلات إيجار المساكن وأماكن العمل بمستندات صادرة عن البنك أو البريد PTT (قانون الإجراءات الضريبية، المادة 257 مكرر؛ بلاغ ضريبة الدخل العام رقم 328، الجريدة الرسمية 17.10.2024/32695)؛ فادفعوا الإيجار عبر البنك أو PTT.
3. تحقّقوا من وضع رسم الدمغة من الشروحات الحالية لرئاسة الإيرادات (gib.gov.tr). فوفق القانون تخضع عقود الإيجار للرسم بموجب الجدول (1)، إلا أن عقود إيجار العقارات التي يستأجرها أشخاص طبيعيون للسكن ولا تدخل ضمن منشأة اقتصادية تندرج ضمن استثناء وارد في الجدول (2). وإذا نشأ الرسم فالمكلَّفون به هم الموقّعون على المستند، ويُقدَّم الإقرار إلى دائرة الضرائب خلال 15 يومًا من تاريخ إصدار المستند (ما لم يُحدَّد إجراء مختلف). وتظهر المبالغ على gib.gov.tr.
4. إذا كان عقد الإيجار سيُستخدم في طلب الإقامة: وفق شروحات إدارة الهجرة تُرفق نسخة العقد المصدّقة من كاتب العدل إذا كانت الإقامة بموجب عقد إيجار، ويجب أيضًا التصريح بالعنوان ورقم الهاتف والبريد الإلكتروني الذين ستُستخدم في تركيا بشكل صحيح وكامل وأن تبقى محدَّثة. ويتم الطلب عبر e-ikamet.goc.gov.tr.
5. جهّزوا مستندات إخطار العنوان: وثيقة هوية مصوّرة (مثل جواز السفر)، ووثيقة الإقامة إن صدرت، ورقم هوية الأجانب، ومستندًا يؤكد العنوان (عقد اشتراك/فاتورة مخصّصة للعنوان؛ وعند الحاجة مستندًا موقّعًا من المالك أو الإدارة أو المختار).
6. يتم الإخطار بالعنوان خلال 20 يوم عمل بعد الانتقال (القانون رقم 5490، م.50)؛ ووفق مديرية النفوس (NVİ) يشمل هذا الالتزام الأجانب الذين يعيشون في تركيا أيضاً. ووفق NVİ يقدّم الأجانب حاملو الإقامة هذا الإخطار إلى مديرية النفوس (nüfus müdürlüğü) أو إلى مديريات إدارة الهجرة في الولايات؛ أما صفحة إدارة الهجرة فتتحدث عن تقديم المستندات إلى مديرية إدارة الهجرة في الولاية ومديرية النفوس والجنسية في الولاية معًا. وللمواعيد ومكان التقديم يُرجع إلى إعلانات المديرية المعنية.
7. يطلب الموظف منكم تعبئة نموذج إعلان العنوان (النموذج A) أو يسجّل إفادتكم إلكترونيًا ويوقّعكم على النسخة المطبوعة؛ اكتبوا تاريخ الانتقال بدقة. واستلموا الجزء المصدّق؛ ووفق التوجيهات تكون إيصالة نموذج إعلان العنوان المصدّقة الصادرة عن المؤسسات صالحة لمدة 30 يومًا. وتذكر مديرية النفوس أيضًا أنه يمكن في ظروف معيّنة إجراء الإخطار عبر e-Devlet؛ سجّلوا الدخول بأنفسكم ولا تشاركوا كلمة المرور أو الرموز مع أحد.
8. إذا طلبت جهة ما شهادة محل الإقامة فاحصلوا عليها من مديرية النفوس في القضاء أو من turkiye.gov.tr (e-Devlet)؛ وتبلغ مدة صلاحية الشهادة 30 يومًا من تاريخ إصدارها.
9. إذا انتقلتم أثناء سريان الإقامة: وفق إدارة الهجرة يكفي، إن انتقلتم إلى عنوان آخر ضمن حدود الولاية نفسها، إخطار مديرية إدارة الهجرة في الولاية بالعنوان الجديد خلال 20 يوم عمل؛ وإن انتقلتم إلى عنوان في ولاية أخرى فيُقدَّم طلب إقامة جديدة في الولاية التي انتقلتم إليها خلال 20 يوم عمل على الأكثر.
10. كمعلومة عامة: في النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار (باستثناء أحكام إخلاء العقارات المؤجَّرة بطريق التنفيذ بلا حكم قضائي) يُعدّ اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا لقبول الدعوى (القانون رقم 6325، م.18/ب). وهذه الخطوة تعرّف بالمسار العام فقط، وليست تقييمًا لأي حالة فردية.

الرسوم والمواعيد

إخطار العنوان: تُفرض غرامة إدارية بموجب المادة 68 من القانون رقم 5490 على من لا يُخطر ضمن المهلة وعلى من يُصرّح بعنوان مخالف للحقيقة؛ وتتغير المبالغ الحالية كل عام وتظهر في صفحة الأسئلة الشائعة عن العناوين لدى مديرية النفوس (nvi.gov.tr/sss-adres-hizmetleri). ولا توجد صفحة رسمية تذكر بوضوح رسمًا أو موعدًا إلزاميًا لإخطار العنوان نفسه، ويُسأل عن ذلك في مديرية النفوس بالقضاء. الإقامة: طلب e-İkamet والموعد بلا رسم؛ ويوجد رسم إقامة (harç) وبدل وثيقة، وتظهر المبالغ الحالية والمواعيد على goc.gov.tr / e-ikamet.goc.gov.tr. رسم الدمغة: يعدّ القانون عقود الإيجار من المستندات الخاضعة للرسم مع استثناء لبعض عقود إيجار السكن؛ ويظهر المبلغ على gib.gov.tr. التصديق لدى كاتب العدل: قد يوجد رسم ويبيّنه مكتب كاتب العدل.

متى تراجعون محاميًا

إذا تعلّق الأمر بالإخلاء أو بزيادة الإيجار أو تحديد بدله أو بنزاع على التأمين أو الرسوم أو بإجراءات تنفيذ فاطلبوا مساعدة محامٍ. وفي المنازعات الناشئة عن علاقة الإيجار يُشترط اللجوء إلى الوساطة قبل رفع الدعوى؛ ويُستثنى من هذه القاعدة الأحكام المتعلقة بإخلاء العقارات المؤجَّرة بطريق التنفيذ دون حكم قضائي (القانون رقم 6325، م.18/ب). ويمكنكم مراجعة نقابة المحامين في المحافظة التي تقيمون فيها أو مكتب المساعدة القانونية التابع لها.

بياناتكم ومدة حفظها

لا يطلب هذا الدليل منكم رفع مستندات أو إدخال معلومات شخصية؛ ولا يُحفَظ أي شيء تكتبونه في هذه الصفحة.